Kinerja hotel di Arab Saudi tidak bergerak seragam sepanjang 2026. Data terbaru menunjukkan hotel di Makkah dan Madinah relatif lebih tahan terhadap tekanan dibandingkan sejumlah pasar komersial seperti Riyadh dan Jeddah.
Laporan JLL KSA Hotels Market Dynamics Q2 2026 mencatat bahwa hingga Juni 2026, Revenue per Available Room (RevPAR) hotel di Makkah meningkat 8,7% secara tahunan. Di Madinah, tingkat okupansi mencapai 75,1%, tertinggi di antara kota-kota yang disoroti JLL.
Sebaliknya, RevPAR Riyadh turun 23,2% dan Jeddah turun 7,2%. JLL mengaitkan perbedaan tersebut antara lain dengan permintaan perjalanan religi yang tetap menopang Makkah dan Madinah, sementara Riyadh dan Jeddah menghadapi tekanan dari permintaan korporasi yang lebih lemah dan bertambahnya pasokan hotel.
Bagi industri perjalanan Haji dan Umrah, data ini penting bukan semata karena menunjukkan perbedaan tarif hotel. Data tersebut menunjukkan bahwa kondisi akomodasi di Arab Saudi dipengaruhi oleh sumber permintaan dan kondisi pasar yang berbeda.
Makkah mencatat pertumbuhan kinerja hotel
JLL mencatat tingkat okupansi hotel Makkah mencapai 68,2% hingga Juni 2026, naik sekitar 4 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. RevPAR meningkat 8,7%.
Menurut JLL, pertumbuhan tersebut didukung antara lain oleh permintaan dari wisata religi dan musim Haji. Makkah juga menerima tambahan sekitar 1.100 kamar hotel pada kuartal II 2026, sehingga pertumbuhan permintaan berlangsung bersamaan dengan bertambahnya pasokan akomodasi.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa kenaikan kinerja hotel Makkah tidak dapat dibaca hanya dari sisi harga. Ada interaksi antara permintaan, tingkat keterisian kamar, dan bertambahnya pasokan.
Madinah memiliki okupansi tertinggi
Madinah mencatat tingkat okupansi 75,1%, tertinggi di antara kota-kota yang dibandingkan dalam laporan JLL.
Namun, tingkat okupansi yang tinggi tidak otomatis berarti seluruh indikator hotel meningkat. RevPAR Madinah masih turun 2,4%, sementara Average Daily Rate (ADR) mengalami tekanan.
JLL menyebut permintaan perjalanan religi, termasuk setelah musim Haji, membantu menjaga kinerja akomodasi di Madinah meskipun tarif rata-rata mengalami pelemahan.
Perbedaan ini penting karena okupansi, ADR, dan RevPAR mengukur hal yang berbeda. Tingkat kamar yang terisi tinggi tidak dengan sendirinya berarti pendapatan per kamar tersedia juga meningkat.
Riyadh menghadapi tekanan yang berbeda
Di Riyadh, tingkat okupansi turun menjadi 47,6%, sedangkan RevPAR merosot 23,2% secara tahunan.
JLL menyebut melemahnya permintaan korporasi dan meningkatnya persaingan akibat tambahan pasokan hotel sebagai faktor yang menekan pasar Riyadh. Sekitar 490 kamar hotel baru ditambahkan di Riyadh pada kuartal II 2026.
Jeddah lebih mampu mempertahankan okupansi dibandingkan Riyadh. Tingkat okupansinya berada di 66,4%, tetapi RevPAR tetap turun 7,2%, antara lain karena penurunan ADR. Jeddah menerima hampir 180 kamar tambahan pada kuartal II.
Dengan demikian, tekanan terhadap hotel di Riyadh dan Jeddah tidak dapat begitu saja dibandingkan dengan kondisi Makkah dan Madinah. Karakter permintaannya berbeda.
Angka 24% Makkah berasal dari ADR, bukan kenaikan semua tarif hotel
Sebelumnya, data Cavendish Maxwell hingga Mei 2026 menunjukkan ADR Makkah meningkat 24% menjadi SAR918 secara year-to-date.
Dalam periode yang sama, ADR Madinah naik 5,7% menjadi SAR878. Sementara itu, ADR Riyadh berada di SAR771 atau sekitar 6% lebih rendah dibandingkan tahun sebelumnya, sedangkan Jeddah turun 7% menjadi SAR635.
Angka tersebut menjadi dasar pemberitaan mengenai kenaikan 24% tarif hotel Makkah.
Namun, angka tersebut perlu ditempatkan secara tepat. ADR merupakan rata-rata tarif harian kamar yang terjual. Angka tersebut bukan berarti setiap hotel di Makkah menaikkan harga kamar sebesar 24%.
Data Cavendish Maxwell juga menggunakan periode yang berbeda dari laporan JLL. Karena itu, angka ADR +24% hingga Mei tidak dapat diperlakukan sebagai angka RevPAR +24% hingga Juni.
Perbedaan indikator dan periode ini penting agar perkembangan pasar hotel tidak diterjemahkan secara berlebihan.
Apa artinya bagi perjalanan Haji dan Umrah?
Kinerja hotel Makkah dan Madinah yang relatif kuat menunjukkan bahwa akomodasi di dua kota suci berada dalam pasar dengan permintaan religi yang kuat.
Bagi penyelenggara perjalanan Haji dan Umrah, kondisi tersebut merupakan salah satu faktor yang perlu diperhitungkan ketika menyusun paket, melakukan kontrak akomodasi, dan mengelola risiko biaya.
Namun, data hotel tersebut belum membuktikan bahwa kenaikan ADR Makkah otomatis menjadi kenaikan harga paket Umrah bagi jamaah Indonesia.
Harga paket perjalanan tidak hanya terdiri dari biaya kamar hotel. Di dalamnya terdapat berbagai komponen lain, seperti penerbangan, transportasi, visa, konsumsi, layanan di Arab Saudi, serta ketentuan kontrak dengan masing-masing penyedia jasa.
Karena itu, apabila biaya akomodasi berubah, dampaknya terhadap harga paket harus dilihat dari keseluruhan rantai transaksi.
Risiko akomodasi bukan otomatis kesalahan penyelenggara
Perbedaan kinerja hotel di berbagai kota Saudi juga menunjukkan mengapa sumber risiko perlu dibedakan.
Harga dan ketersediaan hotel merupakan bagian dari kondisi pasar dan rantai layanan yang lebih luas. Perubahan tersebut tidak dengan sendirinya menunjukkan adanya kelalaian penyelenggara perjalanan.
Sebaliknya, jika penyelenggara sejak awal telah membuat komitmen harga atau layanan tertentu kepada jamaah, tanggung jawabnya tetap harus dinilai berdasarkan kontrak dan tindakan penyelenggara.
Dengan kata lain, perubahan kondisi pasar tidak boleh digunakan untuk menghapus tanggung jawab atas kesalahan PPIU, tetapi perubahan pasar juga tidak tepat otomatis diperlakukan sebagai kesalahan PPIU.
Pembedaan ini penting karena perlindungan jamaah tidak hanya berarti memastikan jamaah dapat meminta pertanggungjawaban ketika penyelenggara melakukan kesalahan. Perlindungan juga membutuhkan industri yang mampu bertahan dan memenuhi kewajibannya ketika menghadapi risiko yang berasal dari rantai layanan di luar kendalinya.
Yang perlu diperhatikan penyelenggara
Data JLL menunjukkan persaingan hotel Saudi juga akan berubah seiring bertambahnya pasokan. JLL memperkirakan peningkatan pasokan akan memperketat persaingan dan mendorong operator hotel untuk semakin memperhatikan kualitas aset, pengalaman tamu, kekuatan merek, serta strategi harga.
Bagi penyelenggara perjalanan, kondisi tersebut membuat pengelolaan kontrak akomodasi menjadi semakin penting.
Beberapa hal yang relevan untuk diperhatikan antara lain:
- ketentuan pembatalan dan perubahan reservasi;
- mekanisme pengembalian dana;
- tanggung jawab ketika layanan hotel berubah;
- ketentuan force majeure;
- kewajiban masing-masing pihak dalam kontrak;
- serta mekanisme penyelesaian sengketa.
Hal-hal tersebut bukan sekadar urusan administratif. Dalam perjalanan Umrah, kegagalan satu bagian dari rantai layanan dapat berdampak langsung kepada jamaah.
Karena itu, perlindungan jamaah dan keberlangsungan penyelenggara seharusnya tidak ditempatkan sebagai dua kepentingan yang selalu berlawanan.
Pasar hotel berubah, tetapi risiko harus tetap dibedakan
Data terbaru memperlihatkan bahwa Makkah dan Madinah memiliki ketahanan yang relatif lebih kuat dibandingkan beberapa pasar hotel komersial Saudi.
Makkah mencatat pertumbuhan RevPAR 8,7%, Madinah mempertahankan okupansi tertinggi sebesar 75,1%, sementara Riyadh dan Jeddah menghadapi tekanan yang lebih besar pada kinerja hotel.
Bagi industri Haji dan Umrah, informasi tersebut lebih berguna jika dibaca sebagai bagian dari peta risiko akomodasi, bukan sekadar sebagai berita kenaikan harga hotel.
Kenaikan atau penurunan biaya yang berasal dari kondisi pasar tidak otomatis menjadi kesalahan penyelenggara. Sebaliknya, kondisi eksternal juga tidak dapat dijadikan alasan untuk menghindari tanggung jawab ketika masalah memang berasal dari kelalaian, pelanggaran kontrak, atau tindakan penyelenggara sendiri.
Pada akhirnya, perlindungan jamaah membutuhkan dua hal sekaligus: jamaah terlindungi dan penyelenggara yang patuh tetap mampu menjalankan kewajibannya. Risiko harus ditempatkan pada pihak yang paling mampu mengendalikan, mencegah, atau menanggungnya.
Catatan ASPHIRASI: Risiko Akomodasi Wajib Masuk Kontrak
Pergerakan tarif dan ketersediaan kamar adalah risiko yang melekat pada usaha perjalanan, bukan kejadian luar biasa yang bisa dijadikan alasan mendadak. ASPHIRASI mengingatkan anggotanya untuk menuangkan pembagian risiko itu ke dalam kontrak sejak awal, baik dengan mitra penyedia di Arab Saudi maupun dengan jemaah. Kontrak yang jelas melindungi kedua belah pihak ketika kondisi pasar berubah.
Ketentuan pembatalan, mekanisme pengembalian dana, tanggung jawab bila layanan hotel berubah, serta jalur penyelesaian sengketa perlu ditulis dengan bahasa yang dapat dipahami jemaah awam. Klausul yang hanya dipahami penyusunnya sendiri tidak akan membantu siapa pun saat masalah benar-benar terjadi.
Di sisi lain, jemaah berhak tahu komponen mana dalam paketnya yang berpotensi berubah dan mana yang sudah terkunci. Penyelenggara yang menjelaskan hal ini sejak awal memang terdengar kurang meyakinkan dibanding yang menjanjikan segalanya pasti, tetapi ia jauh lebih bisa dipertanggungjawabkan ketika keberangkatan tiba.
